На рынке недвижимости Франции произошла настоящая революция, хотя для большинства французов она пока осталась незамеченной. Начиная с 2009 года, официально заниматься куплей-продажей недвижимости могут не только специализированные агентства и, в ряде случаев, нотариусы,  но и французские адвокаты.

Те, кто имел дело с агентствами по недвижимости, наверняка, не раз задавались вопросом: «А за что именно все эти достойные  люди получают  более чем приличное вознаграждение?» Можно еще понять ситуацию, когда они приводят эксклюзивного покупателя, но, когда просто дается объявление о продаже, а покупатели приходят по звонку, то клиентам хотелось бы  дополнительных услуг за требуемые шесть-восемь процентов со сделки.

Доходит до курьезов. Иногда агенты жалуются владельцам, что клиенты хотят  четвертый раз посмотреть продаваемый объект. Но очень трудно посочувствовать тем, кто пытается продать особняк за пять миллионов, получить на агентство пятьдесят тысяч прибыли, и все это за появившийся несколько раз анонс и несколько визитов «на место».

Долгое время считалось, что работники рынка недвижимости хотя бы отвечают за чистоту сделок, иначе, зачем требовать, чтобы руководители имели юридическое образование? На практике же единственная бумага, которая подписывается в агентстве это – знаменитый  «promesse de vente». Многие бы могли сказать: печально знаменитый. Удивительная бумажка, имеющая ничтожную юридическую силу, но служащая прекрасным способом манипулирования со стороны агентств. Чтобы ни у кого не возникало иллюзий, скажем, что эту бумагу в состоянии заполнить самостоятельно все те, кто окончил школу. При этом в зависимости от обстоятельств, этот эфемерный документ является прекрасным способом давления на души тех, кто еще не закалился в общении с агентствами по недвижимости.

А таких - большинство, ведь мы не продаем и не покупаем каждый  день дома и квартиры. Сами же трудящиеся на ниве недвижимости французы исключительно негативно относятся друг к другу. Они-то прекрасно видят трюки конкурентов и страшно переживают, что сами их не опередили. Если у кого-то окажется много свободного времени и появится желание провести социальный эксперимент, то достаточно просто связаться с разными агентствами по недвижимости. И вы услышите, какие именно они ответственные и насколько непорядочно работают конкуренты. Когда слышишь подобное десяток раз при абсолютно одинаковом подходе к работе, то вера в человечество улетучивается сама собой.

Но вернемся в «promesse de vente». Помните, что если из вас не выманили залог, то эта бумага не имеет ровно никакой силы, и вы в любой момент можете отказаться от покупки. Откроем «страшную тайну» агентств по недвижимости: даже если вы заплатили залог за очень понравившейся объект, то это ничуть не помешает агентствам  отдать его кому-нибудь другому, если подвернется более выгодный покупатель. Одна из главных забот агентств – любыми способами получить залог. И тут уже все зависит от артистизма и знания человеческой психологии агента. Если он видит, что клиент колеблется, то ему сразу же расскажут историю о другом покупателе, который очень-очень интересуется объектом. Просто готов на все, лишь бы его купить, только во Францию он приедет через несколько месяцев, поэтому именно сейчас нельзя упускать шанс его опередить. Причины могут быть любые: еще не продалась старая квартира, пока не соглашается жена и т.д. и т.п. В  зависимости от вдохновения.

Но вам-то никто не мешает проверить, сколько именно времени тот или иной объект уже выставлен на рынок. Если, например, год, то вряд ли стоит поддаваться уговорам, срочно заплатить залог. Изучайте, спрашивайте, смотрите, главное – не спешите.
Абстрактно говоря, если сделка не состоялась, залог должен возвращаться. Но многие ли из нас подробно читают все те, документы, которые подписывают?  Не окажется ли в них  «этакого» пунктика, который позволит не отдавать залог? Недавняя неподтвержденная, но и неопровергнутая история о том, как не отдали залог миллиардеру Михаилу Прохорову, который собирался купить виллу во Франции. Не будем разбираться, кто был прав, а кто виноват, скажем только, что залог – «дело тонкое». И лучше без надобности его не платить.

Существует и множество более мелких хитростей. Например, хозяину приводят «подсадную утку» - знакомого, который соглашается сыграть роль серьезного клиента. Видя явную заинтересованность, хозяин теряет бдительность и подписывает уже не просто мандат, а дает эксклюзивное право на продажу его недвижимости одному агентству. Все, вы в ловушке. Доводов, которые используются  для того, чтобы получить эксклюзивный мандат - множество. Самый распространенный – это то, что вашей недвижимостью, якобы, будут заниматься в первую очередь. Как верно когда-то сказал дед Щукарь: «Ох, дурют нашего брата, ох и дурют». Да, именно дурят, поскольку никакого приоритета нет и быть не может. Агентства заинтересованы  в комиссионных, поэтому будут продавать, прикладывая для этого все усилия. Вы же, давая эксклюзивный мандат, обрекаете себя на многомесячную зависимость  от агентства, которому уже спешить некуда. Оно спокойно дает объявления, которые, кстати, могли бы дать и сами владельцы, спокойно дожидается звонков и спокойно приводит их на показы. А, если ничего не продается, то хозяин еще и рискует оказаться виноватым. Ему непременно скажут, что он поставил слишком высокую цену, придется снижать.

Менталитет агентов по недвижимости, в большинстве случаев, умилительно ясен. Они с убежденностью одновременно доказывают совершенно противоположные вещи, смотря по тому, идет ли речь о покупке или о продаже. Если о продаже: то рынок всегда «слабый», соответственно, продавать нужно любой ценой. Если о покупке: то рынок обязательно «в стадии роста», если не купите сейчас, то потом сильно пожалеете. Иногда агенты по недвижимости  увлекаются просто как дети. Одному и тому же человеку, который хочет продать особняк в Париже и купить квартиру в Ницце, они умудряются предлагать совершенно противоположное. В одном из самых элитарных парижских районов нужно снизить цену до пяти тысяч за квадратный метр, а в Ницце тот же самый человек у тех же самых агентов должен приобрести квартиру по цене десять тысяч за метр. Неплохие аппетиты и ярко выраженный «профессионализм».  И там, и там, одного и того же клиента убеждают, что «рынок вот-вот рухнет», когда дело касается продажи, и «экономика на подъеме, цены на недвижимость растут», когда разговор заходит о покупке. По сравнению со всем этим, мелочи вроде комиссионных за проталкивание своих дружественных фирм по проведению диагностики – просто несущественны. Правда, диагностика за две тысячи евро становиться существенным моментом, если обещанной продажи так и не происходит.

Окажутся ли французские адвокаты, которым теперь дали право заниматься недвижимостью,  способными думать не только о себе, но и об интересах  клиента, покажет время. Немаловажно то, что адвокаты будут заниматься недвижимостью  в качестве дополнительной, а не основной деятельности. Например,  когда речь идет о составлении юридических актов при  образование компании по недвижимости. А, кроме того, они несут ответственность за юридическую чистоту сделки и платежеспособность покупателя. Именно они просто обязаны будут проверять, в частности, права на застройку, чтобы потом не оказалось, что для купленной для этих целей земли нужно еще несколько лет добиваться разрешений. Как подчеркнула E-DIALOG Ирина Сидорова, руководитель Ассоциации русскоязычных адвокатов Франции: «Адвокаты  не стремятся стать конкурентами брокеров по недвижимости, а будут помощниками клиентов при сложных сделках, когда их совет необходим».

Можно надеяться, что адвокаты будут очень стараться, чтобы заслужить доверие. Им ведь сейчас придется внедриться в «святая святых» - рынок недвижимости, а  там, как на войне, ни ошибок, ни слабости не прощают.